Transformer un appartement en bureau : que dit la loi ?

Nombreux sont les appartements qui ont vu leur fonctionnalité évoluer avec les besoins de la société. Ces dernières années, beaucoup de bâtiments, initialement construits pour être des logements sont devenus des espaces de travail : banques, cabinets de chasseurs de têtes, médicaux ou d’avocats, tous y passent.  

Propriétaire ? Cette pratique présente plusieurs avantages pour vous. En général, les rendements sont plus importants, les durées de bail sont plus longues, et les risques d’impayés sont réduits. 

Transformer un appartement en espace de travail implique d’engager des démarches administratives obligatoires. Explications.

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Le changement d’usage et de destination

Dans la réglementation immobilière, deux notions sont à définir : l’usage et la destination. La notion d’usage, régie par le Code de construction et de l’habitation, correspond à l’utilité du bâtiment. La notion de destination, quant à elle, relève du Code de l’urbanisme et correspond à ce pour quoi le bâtiment a été construit. 

Le changement d’usage consiste à modifier ce pourquoi le bien est utilisé tandis que le changement de destination consiste à modifier ce pourquoi il est conçu. En somme, l’un relève de l’utilité tandis que l’autre relève de la conception. 

Le changement d’usage

Le changement d’usage concerne uniquement les locaux d’habitation transformés pour un autre usage, le plus souvent professionnel ou commercial (bureaux, commerce, location touristique etc.). 

Il est impératif de demander une autorisation de changement d’usage si :

  • Comme nous l’avons dit précédemment, le projet concerne un local d’habitation (toutes les catégories de logement et leur annexe) 

  • Le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).

L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble.

Le changement de destination   

La destination d’un bien concerne le bien lui-même au sens physique/technique. De fait, le changement de destination consiste à modifier l’affectation de tout ou partie d’un bâtiment. Contrairement au changement d’usage, il ne concerne pas uniquement les locaux d’habitation.

Il existe 5 catégories de destination : l’exploitation agricole et forestière, l’habitation, le commerce et l’activité de service, l’équipement d’intérêt collectif et les autres activités des secteurs secondaires et tertiaires, comme les bureaux.

Il est important de respecter l’usage et la destination d’un bien immobilier. 

Le code de la construction de l’habitation et le code de l’urbanisme ont respectivement défini, pour chaque ville, l’usage et la destination des bâtiments qui la composent. Le but étant de préserver un équilibre entre les bâtiments dans chaque ville. 


Exercer une activité dans un logement sans autorisation

La transformation d’un local d’habitation en local professionnel nécessite une démarche administrative préalable définie par la loi.

Comment obtenir un changement d’usage ? 

La première étape pour entreprendre un changement d’usage est de s’assurer que le règlement de copropriété autorise que le bien dont il est question puisse être utilisé à un autre usage que le logement et que la nouvelle activité n’enfreint pas le règlement de copropriété.

Une fois cette vérification faite, vous pouvez constituer votre dossier de demande d’autorisation de changement d’usage. Selon la nature de votre projet, vous allez pouvoir définir le type d’autorisation nécessaire. 

  • Si vous souhaitez une autorisation d’usage mixte (c'est-à-dire exercer votre activité professionnelle dans votre résidence principale) ou à titre personnel il faut que vous fassiez une demande auprès de la mairie en remplissant le formulaire correspondant. 

Pour une demande auprès de la Mairie de Paris voici les documents nécessaires : 

  • Si vous ne relevez pas d’une autorisation d’usage mixte ni d’usage à titre personnel, il vous faudra faire une demande de changement d’usage à caractère réel avec compensation. C’est souvent le cas des entreprises qui souhaitent acheter ou louer un appartement pour effectuer une transformation en bureaux à Paris. Télécharger la demande de changement d’usage à caractère réel. 

Comment obtenir un changement d’usage ? 

Pour rappel, le changement de destination sert à redéfinir ce pour quoi le bien a été conçu. 

Tout changement de destination doit recevoir une autorisation d’urbanisme. Pour cela, vous devez déposer une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire (si les travaux prévus entraînent une modification de la structure porteuse ou de la façade) à la mairie. Cette étape passe par le remplissage du formulaire CERFA téléchargeable ici. 

Quelles sont les démarches à suivre pour un changement d’affection ?

En cas de fraude à l’usage ou à la destination d’un bien, des poursuites peuvent être engagées par les services municipaux ou les copropriétaires sur le fondement du droit de l’urbanisme, de la construction et de l’habitation ou de la copropriété. 

Les sanctions sont diverses : amende pénale ou civile, cessation de l’activité, remise en état, résiliation des contrats, etc. 

Par exemple, en cas d’usage frauduleux, l’article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une amende civile de 25 000 € !

Prendre connaissance des normes d’aménagement

Vous avez fait les démarches administratives requises et votre local d’habitation est désormais prêt à accueillir des bureaux.

L’entreprise et l’employeur propriétaire ou locataire de ces bureaux doivent se soumettre au Code du travail. Aussi, ces derniers peuvent, à leur guise, se conformer à des réglementations comme la norme Afnor X35-102, un document destiné aux locaux à usage de bureaux. Y figurent des règles relatives à l’hygiène, la sécurité ou encore à l’aménagement des espaces de travail. L’ensemble de ces règles sont essentielles au bien-être des équipes. arnold — architectes d’intérieur les place au cœur de son travail afin d’aménager des bureaux vivants dans lesquels il fait bon travailler.